부동산 전문가에게 듣기! 후쿠오카의 부동산 시장과 앞으로의 부동산 투자처【2024년판】
애프터 코로나에서도 인구 증가를 유지하는 후쿠오카시. 분양 맨션의 가격은 급등을 계속해, 지가가 끌리는 요인이 되는 등 지금도 부동산 투자처로서 주목받고 있습니다. 거기서 부동산의 프로·부동산 감정사의 사사키 테츠씨(사사키 부동산 감정 사무소)에게, 후쿠오카시 에 있어서의 2024년의 부동산 시장을 가르쳐 주었습니다.
이 기사의 목차
1. 애프터 코로나에서의 후쿠오카시 의 부동산 사정
코로나사에는 경제의 침체와 대도시로의 흡인력이 저하된다는 트렌드도 보였습니다. 애프터 코로나가 된 현재 후쿠오카의 부동산 시장은 어떤 상황입니까?
부동산 감정사 사사키 테츠
총무성이 발표한 주민 기본 대장에 근거하는 인구, 인구 동태 및 세대수 조사에 의하면, 2021 년 1 월부터 2023 년 12 월에 있어서의 전국 시구의 인구의 증가수는 후쿠오카시 가 톱(외국인을 포함한다) . 또 지방 4대 도시권의 비교를 봐도, 후쿠오카시 와 규슈 지방은 사람의 유동이 활발한 것을 알 수 있습니다.
그림 : 1-1_ 국내 전시의 인구 증가 랭킹
그림: 1-2_지역 블록당 인구
“큐슈 후쿠오카시 에서 후쿠오카시 의 인구 집적은 아파트 시장이나 오피스 시장 등의 부동산 가격에도 반영됩니다. 」라고 사사키 씨.
반도체 기업의 유치에 의해 큰 움직임을 보이는 구마모토나 홋카이도도 화제입니다만, 덴진 빅뱅 이나 하카타 커넥티드 를 대표로 하는 후쿠오카시 의 상업지는 여전히 투자 머니가 집중하고 있습니다.
2. 호텔 시장의 급회복과 인바운드에 대한 앞으로의 노력에 주목
령화 5 년의 방일 외국인은 약 2,057 만명으로, 코로나 전의 령화 원년 약 3,188 만명의 약 80 %까지 회복. 후쿠오카시 의 호텔・료칸의 가동률이나 객실 단가도 높아져, 2017 년은 코로나 앞을 넘을 정도의 급회복을 보이고 있습니다.
또한 방일 외국인 소비액은 코로나 전의 영화원년 4.8 조엔에서 영화 5 년에는 5.3 조엔을 기록해 과거 최고가 되고 있습니다.
그림 : 2_ 인바운드와 호텔 시장은 급회복
부동산 감정사 사사키 테츠
시내에서도 인바운드 쪽을 많이 보입니다만, 후쿠오카시 는 이른바 골든 루트에서 벗어나 있어, 얼마나 소비 단가가 높은 구미계의 사람들을 후쿠오카시 에 불러들이는지가 과제가 될 것 같습니다.
인바운드 및 국내 비지니스 레저 수요의 회복에 의해 호텔의 거래 시장도 활황이 되고 있습니다. 호텔의 임대차 계약은 매출에 연동하는 변동 임대료가 짜여져 있는 경우가 많아, 고수익을 전망할 수 있기 때문입니다.
3. 추가 상승이 예견되는 후쿠오카시 분양 아파트 시장
“후쿠오카시 의 분양 맨션 가격은 작년을 상회해, 특히 주오구 의 전유 면적당의 평 단가는 평 300 만엔을 넘고 있습니다”라고 사사키씨.
그 중에서도 후쿠오카성 주변에서는 복수의 분양 맨션의 개발 계획이 있어, 지금까지의 후쿠오카의 수준을 크게 웃도는 분양 가격이 예정되어 있습니다. 이로 인해 도시의 아파트 가격이 한층 높아질 것으로 예상됩니다. 가격의 상승은 후쿠오카시 주변부에도 파급되고 있어, 니시테츠 시라키하라역 주변의 신축 맨션도 평 250 만엔 초과로 벌써 매진. 특히 브랜드력이 있는 고가격대의 맨션은 곧 완매할 정도로, 지가를 인상하는 요인이 되고 있습니다.
최근에는 엔저의 영향이나 세계 정세에 좌우되어 건축비나 노무비가 해마다 상승 . 잠시 이 흐름은 변할 것 같지 않습니다.
4. 연말부터 드디어 시작되는 오피스 빌딩의 대량 공급
후쿠오카시 의 중심부에서는, 텐진 빅뱅이나 하카타 커넥티드라고 불리는 재개발이 행해져, 거대한 크레인이 가동하고 있는 것이 덴진 에 띈다.
「덴진 비지니스 센터」 나 「후쿠오카 다이묘 가든 시티」가 이미 준공해, 도심부 주변에서도 중소형의 신축 오피스 빌딩이 공급되고 있는 상황에 있습니다.
현지 정통자에 의하면, 현재의 공실률은 대체로 5 % 전후로 알려져 있고, 수급과의 밸런스가 잡히고 있는 상태입니다.
대기업 컨설팅 회사나 외자계 금융기관 등 신규 진출도 있어 현재는 갖고 있는 것 같습니다만, 향후는 덴진 빅뱅의 진전에 의한 공실률의 악화가 우려됩니다.
그림 : 4_ 후쿠오카시 의 오피스 시장에 대해서
부동산 감정사 사사키 테츠
올해 말부터 텐진 덴진 에 의한 오피스 빌딩의 대량 공급이 본격적으로 시작됩니다. 시내의 오피스 수요를 크게 넘는 공급량이므로, 오피스 시황의 악화는 피할 수 없다고 생각합니다.
그러나 덴진 오피스 빌딩의 대량 공급의 특징은 텐진 지구의 메이지 거리 메이지도리 도로 물건이 중심입니다. .
신축 오피스 빌딩은 공급이 수요를 낳는 측면이 있어, 시내의 경제 전체에 있어서는 플러스 요인이므로, 이번 대량 공급도 중장기적인 시선으로 파악하는 것이 좋다고 생각합니다.
5. 확대를 계속하는 후쿠오카의 부동산 증권화 시장
부동산의 증권화는 투자자로부터 자금을 모아 임대 수입을 배분하는 구조입니다.
캐널시티 하카타, 당지 리트인 후쿠오카 리트 투자법인이 있어, 일반인도 익숙한 깊은 캐널 시티 하카타 등이 짜넣어지고 있습니다.
부동산 증권화는 지역에 어떤 이점이 있습니까?
그림 : 5_ 확대하는 후쿠오카의 부동산 증권화 시장
부동산 감정사 사사키 테츠
후쿠오카시에서는, 현지 기업에 의한 사모 리트가 일어나, 향후도 신규의 설립이 전망되어, 후쿠오카의 거리 만들기의 활성화로 이어질 것으로 생각합니다.
6. 건축 공사비의 상승이 미치는 영향은 광범위하게
부동산 투자를 생각하는데 있어서, 현재 가장 영향을 받고 있는 것이 건축 공사비의 상승이다 .
그 요인은 도쿄 올림픽과 재개발과 같은 건설 수요의 확대, 그리고 대폭적인 엔화 저감에 의한 건축 자재비의 상승, 또한 노무비의 증가를 들 수 있습니다.
영향으로는 우선 아파트 가격의 상승. 토지 가격과 함께 건축 공사비가 상승하는 것으로, 당연히 아파트 가격이 올라갑니다. 후쿠오카시, 특히 츄오구는 브랜드력이 있기 때문에 아직 고가격대가 팔리고 있습니다만, 그것이 어디까지 계속되는지는 불투명 주오구 말할 수 있을지도 모릅니다.
또한 신축 임대 아파트도 건축 공사비의 분을 임대료에 올리므로 높아집니다. 신축시는 프리미엄성이 있으므로 메우기 쉽습니다만, 2 회전째는 어렵게 되기 쉽습니다.
다른 영향으로는 재건축 공사나 재개발 프로젝트가 중단되는 경우가 산견됩니다. 이들은 향후 착수 덴진 텐진 빅뱅 안건에도 영향을 줄 수 있습니다.
부동산 감정사 사사키 테츠
건축 공사비의 상승은 신축 공사뿐만 아니라 수선 공사에도 영향을 미칩니다. 따라서 이미 아파트를 소유하고 있는 분들도 수선적립금 상승 등을 통해 영향을 받을 것입니다.
7.향후의 주목 에리어는, 후쿠오카시 히가시구의 “9대 터”
9대 유적지 개발은 스미토모 상사를 대표로 JR 규슈, 서부 가스, 야마토 하우스, 도큐 부동산, 서일본 신문, 니시테츠 등의 기업 그룹이 371 억엔으로 낙찰했습니다.
향후는 스마트 시티로서 2,000 호의 분양 맨션, 임대 맨션의 건설이 예정되어 있어, 2030 년경에 최초의 시설이 완성되는 모양입니다.
부동산 감정사 사사키 테츠
구대 터의 개발은 동구에 큰 영향을 미칠 것이다. JR 큐슈는 2027 년을 개업 목표로 하여, 가이즈카 에 신역을 계획하고 있습니다.
단지 2030년 정도부터 시설이 되어 가는 것을 상정하면, 주택지로서 숙성하기에는, 조금 시간이 걸린다고 생각합니다. 반대로 지금의 동구는, 도심 접근성이 양호한 비교적 부동산 가격에 할인감이 있다고 말할 수 있습니다.
8. 부동산 투자처로서도 매력적인 후쿠오카시
코로나과에 의한 차가움을 극복하고 향후 개발 상황도 보이기 시작한 후쿠오카시. 아시아의 현관 입구뿐만 아니라 관광 여행 이나 상업의 거리로서 추가 성장이 전망됩니다.
「살고 싶은 거리」라는 소리도 많은 후쿠오카시, 향후도 투자처로서 주목받아 갈 것입니다.
【PR】인구가 계속 증가하고 있는 거리 「후쿠오카」는, 부동산 투자에 적합하다! ?
인구가 계속 증가하면 아파트의 요구가 높아지고 자연과 가격이 올라갈 것으로 예상됩니다.
실제로, 후쿠오카시 의 지가 상승은 주택지·상업지 모두 10년 연속으로 상승하고 있어 한층 더 향후도 상승해 가는 것으로 보여지고 있습니다.
게다가 후쿠오카시 매년 실시하고 있는 시정에 관한 의식 조사의 결과에 의하면, 후쿠오카시 가 「살기 쉽다」 「어느 한쪽이라고 하면 살기 쉽다」라고 대답한 사람이 98.2%(전년도 대비 2포인트 증가)라고 되었다는 것 외에, 「계속 계속 살고 싶은가」의 질문에서는, 「살아 계속하고 싶다」 「어느 쪽이라면 계속 살고 싶다」가 95.4%(동 2·7포인트 증가)에 올라, 모두 과거 최고가 되었다 그렇다.
※『영화 5년도 시정에 관한 의식 조사』의 데이터 참조
인구가 계속 늘어나고 계속 살고 싶은 사람도 많은 후쿠오카시. 부동산 투자로도 매력적인 거리라고 할 수 있는 것은 아닐까요.
그 후쿠오카에 있어서의 최신의 투자용 맨션 정보나 장래에의 대책으로서 필요한 투자 중에서도 특히 샐러리맨에게 추천하는 「부동산 투자」를 배울 수 있는 만화 등의 특전을 무료 선물하고 있습니다.
자료 송부는 엔 홀딩스 그룹의 일원인 주식회사 엔보다 행해집니다.
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